Γνωρίζετε τις επιπτώσεις της αγοράς ενός αγοραστή σπιτιού; Εάν δεν το κάνετε και είστε πωλητής, αγοραστής ή κτηματομεσίτης, μπορεί να έρθετε άσχημα στις συμφωνίες ακινήτων. Η αγορά κατοικίας δεν είναι αγορά ούτε πωλητή ούτε αγοραστή ταυτόχρονα. Ευνοεί το ένα έναντι του άλλου και ο κύκλος ιδιοκτησίας υποδεικνύει ποια ομάδα βρίσκεται στη θέση του οδηγού, δηλαδή, έχει τον μεγαλύτερο έλεγχο στον καθορισμό της τιμής πώλησης.
Κύκλος ιδιοκτησίας
Στη φάση της άνθησης του κύκλου των ακινήτων, είναι μια αγορά πωλητών, που δίνει στους πωλητές το πάνω χέρι έναντι των αγοραστών. Όταν η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε φάση κατάρρευσης, είναι μια αγορά αγοραστών που μπορεί να διαπραγματευτεί μια τιμή πώλησης που τους ευνοεί.
Αγοραστές κατοικιών
Οι αγοραστές κατοικιών που τα πάνε καλά σε μια φάση πτώσης ή κατάρρευσης του κύκλου ακινήτων είναι οι αγοραστές πρώτης κατοικίας και οι επενδυτές που εξαργυρώνονται – δηλαδή, έχουν μια κατάθεση, γνωστή και ως «προκαταβολή» και μπορούν να προμηθευτούν στεγαστικό δάνειο.
Πωλητές
Οι πωλητές κατοικιών που κατανοούν τον κύκλο ακινήτων δεν θα πουλήσουν όταν πέσει η αξία του σπιτιού τους. Εάν θέλουν να πουλήσουν, θα περιμένουν τις φάσεις ανάκαμψης ή άνθησης για να πάρουν την καλύτερη τιμή για το ακίνητό τους. Οι πωλητές που πωλούν όταν οι τιμές των ακινήτων πέφτουν είναι είτε αφελείς στις τάσεις της αγοράς είτε απελπισμένοι. Οι αγοραστές κατοικιών που αναζητούν το ιδανικό ακίνητο εδώ και αρκετό καιρό θα γνωρίζουν τις τάσεις της αγοράς και ως εκ τούτου, δεν θα πληρώσουν για ένα σπίτι περισσότερα από την αγοραία αξία του.
Πράκτορες
Οι κτηματομεσίτες θέλουν οι πελάτες τους να έχουν την υψηλότερη δυνατή τιμή, καθώς αυτό συνήθως συνεπάγεται επίσης υψηλότερη πληρωμή για αυτούς όταν η αμοιβή τους βασίζεται σε προμήθεια και όχι σε σταθερό επιτόκιο. Ωστόσο, όταν οι αξίες των ακινήτων πέφτουν, οι πωλητές αναστέλλουν την πώληση και υπάρχουν λιγότερες καταχωρίσεις. Οι κτηματομεσίτες έχουν κίνητρα, όπως το να κερδίζουν εισόδημα για να ενθαρρύνουν τους πελάτες τους να πουλήσουν για οτιδήποτε είναι διατεθειμένος να πληρώσει ο αγοραστής, έτσι ώστε να παίρνουν την αμοιβή τους.
Τώρα που γνωρίζουμε τα κύρια κίνητρα των μερών που εμπλέκονται στις συναλλαγές πώλησης και αγοράς ακινήτων, εξετάζουμε γιατί βρισκόμαστε σε ύφεση και τι κάνουν οι αγορές ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο, τις ΗΠΑ και την Αυστραλία.
Περιορισμός του πληθωρισμού
Οι παγκόσμιες πληθωριστικές πιέσεις που προκλήθηκαν από την πανδημία, το Brexit, τα δεινά στην εφοδιαστική αλυσίδα και τον πόλεμο στην Ουκρανία οδήγησαν σε υπερπληθωρισμό των τιμών των κατοικιών. Ορισμένες αγορές ακινήτων παρουσίασαν ετήσιες αυξήσεις πολύ υψηλότερες από το εισόδημα των ιδιοκτητών. Οι αγοραστές κατοικιών πλήρωσαν πολύ περισσότερα και το FOMO ήταν η ψυχική τους κατάσταση.
Οι δανειστές ήταν πρόθυμοι να παρέχουν στεγαστικά δάνεια που ήταν πολλαπλάσια του εισοδήματος των νοικοκυριών των πελατών τους. Τα επιτόκια ήταν πενιχρά, επομένως οι αποπληρωμές μεγάλων δανείων ήταν προσιτές. Ωστόσο, η παλίρροια έχει αλλάξει και οι αγορές ακινήτων παγκοσμίως βυθίζονται, με τις αξίες των κατοικιών να πέφτουν.
Προσιτότητα
Τα επιτόκια αυξάνονται γρήγορα και οι ενυπόθηκοι δανειστές με σταθερά επιτόκια με χαμηλό επιτόκιο αισθάνονται τον πόνο των υψηλότερων επιτοκίων.
Για παράδειγμα, ένα νοικοκυριό με δάνειο 250.000 £ με επιτόκιο 2% θα επιβαρυνθεί με περίπου μηνιαίες αποπληρωμές. 420 £. Όταν το επιτόκιο διπλασιαστεί στο 4%, το ίδιο ισχύει και για τις επιστροφές. Σε αυτό το παράδειγμα, οι 420 £ ανά μήνα γίνονται 840 £ το μήνα. Αυτό βλάπτει τους ενυπόθηκους δανειστές όταν έχουν ένα σταθερό εισόδημα που δεν έχει αυξηθεί για να καλύψει την αύξηση του κόστους. Η συγκράτηση του πληθωρισμού ωθεί τις τιμές προς τα πάνω, οπότε οι καταναλωτές πληρώνουν περισσότερα για τα πάντα και την υποθήκη τους!
Σε μια οικονομική ύφεση, οι καλές στιγμές είναι πίσω μας και οι αγοραστές κατοικιών μπορούν να δανειστούν λιγότερο, επομένως είναι έτοιμοι να πληρώσουν λιγότερα και οι πωλητές πρέπει να αναπροσαρμόσουν τις προσδοκίες τους για τις τιμές πώλησης. Οι αγοραστές ελέγχουν σε τι πωλούνται τα σπίτια και οι πωλητές που δεν αγχώνονται – δηλαδή, που αγωνίζονται να πληρώσουν τις πληρωμές τους ούτε έχουν κίνητρο για μια γρήγορη πώληση, θα μείνουν στη θέση τους και δεν θα αναφέρουν το σπίτι τους προς πώληση.
Αρχικά, θα υπάρχουν λιγότερα σπίτια προς πώληση, αλλά κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών που θα παρασυρθούν από την αύξηση του κόστους και την πτώση της αξίας των ακινήτων θα έχουν ως στόχο να μειώσουν τις απώλειές τους και να πουλήσουν. Αυτό παρέχει καλές ευκαιρίες αγοράς για επιτήδειους αγοραστές κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων των επενδυτών.
Αγορές ακινήτων
Τι συμβαίνει με τις αγορές ακινήτων – ευνοούν τους αγοραστές ή τους πωλητές;
Είναι μια παρόμοια ιστορία σχεδόν παντού στον δυτικό κόσμο. Το κόστος ιδιοκτησίας σπιτιού αυξάνεται, συμπεριλαμβανομένων:
- Επιτόκια δανείων
- Τιμές
- ΑΣΦΑΛΙΣΗ
- Συντήρηση
- Υπηρεσίες
Το τι πρόκειται να έρθει είναι εικασία του καθενός. Ωστόσο, η γενική άποψη από τους ειδικούς της αγοράς είναι ότι η παγκόσμια ύφεση είναι εδώ για να μείνει για κάποιο χρονικό διάστημα. Οι κυβερνήσεις αυξάνουν το OCR και οι φόροι θα μειώσουν τις δημόσιες δαπάνες. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να σκάψουν και να μειώσουν το κόστος για να διατηρήσουν το κύριο περιουσιακό τους στοιχείο.
Ηνωμένο Βασίλειο
Οι τιμές των κατοικιών πρόκειται να μειωθούν κατά 10% το 2023, αναφέρει ο Guardian. Ωστόσο, η Credit Suisse λέει ότι θα μπορούσε να είναι έως και 15% με το Ηνωμένο Βασίλειο σε ύφεση. Άλλοι ειδικοί συμφωνούν και τα στοιχεία των δύσκολων καιρών για τους ενυπόθηκους δανειστές είναι κοντά διπλασιασμό των επιτοκίων από Πανελλαδικά σε μόλις τρεις μήνες. Ένα δάνειο 500.000 λιρών, συνηθισμένο στο Λονδίνο, θα σας επέστρεφε πλέον 881 £ το μήνα.
Οι επενδυτές με όρεξη για υψηλότερο κίνδυνο και αγοραστές κατοικιών με εξαργύρωση θα έχουν το πάνω χέρι έναντι των πωλητών. Θα είναι ενδιαφέρον να δούμε μερικά στατιστικά στοιχεία για προσφορές κατά τους επόμενους δώδεκα μήνες. Ωστόσο, η ανταλλαγή της υποθήκης σας με ενοικίαση δεν θα είναι πολύ μικρότερη, καθώς τα ενοίκια αυξάνονται επίσης.
ΗΠΑ
Bloomberg παρουσιάζει στατιστικά στοιχεία που δείχνουν αυτό που μπορεί να περιγραφεί μόνο ως βαθύς πόνος που νιώθουν οι ιδιοκτήτες σπιτιού καθώς οι τιμές πέφτουν έως και 20% σε ορισμένες περιοχές. Στις ΗΠΑ, οι ενυπόθηκοι δανειστές μπορούν να εξασφαλίσουν στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο διάρκειας 30 ετών και επί του παρόντος, το επιτόκιο της FreddieMac είναι 6,94%.
Πώς ξέρετε ότι πρόκειται για υψηλό ή χαμηλό ποσοστό για τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα; Στη δεκαετία του 1980, τα επιτόκια ήταν στη μέση έως υψηλή εφηβεία, γεγονός που καθιστά καλό οποιοδήποτε επιτόκιο κάτω του 10%. Ωστόσο, μεταξύ 2010 και 2022, το επιτόκιο κυμαινόταν κυρίως μεταξύ 2% και 5%.
Αυστραλία
Ο Guardian αναφέρει πτώση έως και 20% στην αξία των ακινήτων. Από τις πέντε κύριες πόλεις, το Σίδνεϊ σημειώνει τη σημαντικότερη πτώση των τιμών των κατοικιών, με το Μπρίσμπεϊν και τη Μελβούρνη να μην είναι πολύ πίσω. Ωστόσο, μετά την COVID-19, η άνοδος των τιμών των κατοικιών ήταν απότομη, έως και 20%, επομένως η πτώση της τάξης του 6,1% στο Σίδνεϊ εξακολουθεί να έχει αυξημένη αξία ακινήτων τους προηγούμενους 12 μήνες. Απόλαυσέ το όσο μπορείς. Η επαναφορά συμβαίνει και όλα τα κέρδη προβλέπεται να παραβλεφθούν, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα.
Τελικές σκέψεις
Το ακίνητο θεωρείται το μεγαλύτερο περιουσιακό στοιχείο λόγω της σταθερότητας των τιμών του με την πάροδο του χρόνου, κλείνοντας την αρχική σας επένδυση. Συνήθως η αξία των κατοικιών διπλασιάζεται κάθε δέκα χρόνια, επομένως είτε αγοράζετε σε μια αγορά πωλητών είτε όταν η αγορά σας αγοράζει κάτω από την αγοραία αξία σε μια αγορά αγοραστών, με την πάροδο του χρόνου η αξία του σπιτιού σας θα αυξάνεται.
