Οι τίτλοι που υποστηρίζονται από εμπορικά στεγαστικά δάνεια (CMBS) αποτελούν πηγή ρευστότητας για εμπορικούς δανειστές και επενδυτές εμπορικών ακινήτων. Είναι πιο περίπλοκοι και ασταθείς από τους συμβατικούς τίτλους που υποστηρίζονται από ενυπόθηκα δάνεια και ως εκ τούτου, η απουσία κατευθυντήριων γραμμών για την τυποποίηση της αρχιτεκτονικής του CMBS μπορεί να είναι εξαιρετικά προκλητική.
Παραδείγματα του εμπορικοί τίτλοι με υποθήκη είναι χρεωστικές υποχρεώσεις που υποστηρίζονται από μια ομάδα δανείων σε εμπορικά ακίνητα όπως κτίρια γραφείων, εμπορικά κέντρα, ξενοδοχεία και διαμερίσματα. Τα θέματα CMBS συχνά δομούνται σε πολλές δόσεις, συγκρίσιμες με τις υποχρεώσεις ενυπόθηκων δανείων με εξασφάλιση (CMO).
Εδώ είναι τι πρέπει να γνωρίζετε πριν κάνετε αυτήν την επένδυση.
Τι είναι το CMBS και πώς λειτουργεί;
Το CMBS είναι ένας χρεωστικός τίτλος με οργανωτική δομή κάπως διαφορετική από αυτή ενός αμοιβαίου κεφαλαίου ή ενός αμοιβαίου κεφαλαίου που διαπραγματεύεται σε χρηματιστήριο. Έχουν τη μορφή ομολόγων και τα υποκείμενα δάνεια συνήθως περιέχονται σε καταπιστεύματα.
Τα ομόλογα CMBS είναι ομάδες χρέους που πληρώνουν περιοδικά τους κατόχους ομολόγων. Η ιδέα είναι να ταξινομηθεί μια ποικιλία υποχρεώσεων ως ένα δάνειο για επενδύσεις και πληρωμές τόκων.
Οι τράπεζες συνδυάζουν εμπορικά δάνεια, όπως αυτά για την ανάπτυξη νέων διαμερισμάτων ή κτιρίων γραφείων, για να παράγουν CMBS. Τα στεγαστικά δάνεια συνήθως τοποθετούνται σε ένα καταπίστευμα που διαχειρίζεται αυτό το χαρτοφυλάκιο δανείων, το οποίο θεωρείται ένα περιουσιακό στοιχείο. Μετά από αυτό, το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα θα προσφέρει μετοχές στο χαρτοφυλάκιο προς πώληση. Οι επενδυτές λαμβάνουν κέρδη από τις πληρωμές κεφαλαίου και τόκων των εμπορικών δανειοληπτών, που αποτελούν το χαρτοφυλάκιο των εμπορικών στεγαστικών δανείων.
Επειδή είναι ένα χρηματοοικονομικό προϊόν που αποτελείται από χρέη, προσφέρονται εμπορικοί τίτλοι στεγαστικών δανείων στην αγορά ομολόγων. Επενδύει σε μετοχές συνδυάζοντας διάφορα περιουσιακά στοιχεία σε ένα χαρτοφυλάκιο και πουλώντας μερίδια αυτού του χαρτοφυλακίου.
Οι όροι ενός δανείου CMBS συχνά εγγράφονται στις υποκείμενες εμπορικές υποθήκες από το δανειστικό ίδρυμα. Με αυτόν τον τρόπο, ο δανειστής μπορεί να προσαρμόσει το επιτόκιο του δανείου, το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής και άλλους όρους στις απαιτήσεις του χαρτοφυλακίου CMBS που δημιουργεί. Ως αποτέλεσμα, οι δανειολήπτες παρακινούνται να συμφωνήσουν σε αυτό, καθώς τα επιτόκια αυτών των δανείων είναι πιο ευνοϊκά.
Επιστροφές CMBS
Ένα CMBS έχει το δικό του επιτόκιο και πιστοληπτική ικανότητα, επειδή είναι ένα ξεχωριστό ομολογιακό μέσο. Αυτά προέρχονται από την υποκείμενη συλλογή ομολόγων του χαρτοφυλακίου CMBS. Μια ασφάλεια επιχειρηματικών στεγαστικών δανείων μπορεί να περιλαμβάνει πολλά στεγαστικά δάνεια από πολλούς δανειολήπτες, καθιστώντας την αξιολόγηση της πιστοληπτικής ικανότητας προβληματική.
Οι επενδυτές της CMBS αμείβονται με ένα ποσοστό των κερδών του χαρτοφυλακίου. Ο βασικός τίτλος πληρώνει τους κατόχους χαρτονομισμάτων τακτικά με βάση τις υποκείμενες πληρωμές δανείων των δανειοληπτών. Οι τόκοι, το επιτόκιο πληρωμής, η μη πληρωμή των υποκείμενων στεγαστικών δανείων και οι εισπράξεις, όπως τα κατασχεθέντα και δημοπρατημένα ακίνητα σε αθετημένα στεγαστικά δάνεια, επηρεάζουν τις αποδόσεις της CMBS.
Υπάρχει κίνδυνος, όπως και με άλλα είδη χρέους. Το επιτόκιο ενός CMBS μπορεί να αλλάξει ανάλογα με την απόδοση των υποκείμενων δανειοληπτών. Το ποσοστό απόδοσης του ομολόγου θα προσαρμοστεί προς τα κάτω εάν οι προγραμματιστές αθετήσουν τις πληρωμές τους ή χρεοκοπήσουν.
Αυτό είναι ένα μειονέκτημα, αλλά αυξάνει επίσης την εμπορευσιμότητα του περιουσιακού στοιχείου. Μια εμπορική ασφάλεια με υποθήκη δεν είναι ένα ομόλογο αλλά μάλλον μια δεξαμενή δανείων. Ένας μεγαλύτερος αριθμός οφειλετών σημαίνει ότι η αξία του χαρτοφυλακίου δεν θα πέσει κατακόρυφα εάν έστω και ένας αθετήσει.
Όπως και άλλα χρεόγραφα, το ποσοστό απόδοσης σε ένα CMBS είναι ανάλογη με το επίπεδο κινδύνου. Με βάση τον κίνδυνο περιουσιακών στοιχείων, οι δανειστές τμηματοποιούν τα χαρτοφυλάκιά τους. Λόγω του μειωμένου τόκου που καταβάλλουν περισσότεροι επιλέξιμοι δανειολήπτες, οι τίτλοι χαμηλού κινδύνου ονομάζονται υψηλής ποιότητας και έχουν καλές αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας.
Υπάρχει συσχέτιση μεταξύ της ποιότητας και του κινδύνου ενός CMBS και της απόδοσης που προσφέρει. Αυτό οφείλεται στα υψηλότερα επιτόκια των υποκείμενων οφειλετών και στον αυξημένο κίνδυνο μη πληρωμής.
Γιατί αυτό είναι οικείο;
Οι εξασφαλισμένοι τίτλοι που καλύπτονται από ενυπόθηκα δάνεια είναι ένα παράδειγμα παραγώγου. Η αξία του προϊόντος προκύπτει από την απόδοση άλλων περιουσιακών στοιχείων. Είναι επίσης μια εξασφάλιση χρέους, καθώς είναι μια συλλογή υποχρεώσεων που εξασφαλίζονται από μια ομάδα περιουσιακών στοιχείων.
Το CMBS μοιάζει με τίτλους με υποθήκη που προκάλεσαν το Οικονομική κρίση του 2008. Και οι δύο τίτλοι με υποθήκη παρείχαν αποδόσεις ανάλογα με τις πληρωμές στεγαστικών δανείων των μελών του χαρτοφυλακίου.
Η κύρια διάκριση είναι ότι το CMBS βασίζεται σε επιχειρηματικά στεγαστικά δάνεια, όχι σε στεγαστικά δάνεια όπως οι τίτλοι του 2008. Οι επιχειρηματικοί δανειολήπτες έχουν συνήθως πιο πολύτιμα περιουσιακά στοιχεία και είναι πιο πιθανό να πληρώσουν, καθιστώντας τους εμπορικούς δανειολήπτες πιο αξιόπιστη ασφάλεια.
Τελικές σκέψεις
Μια επιλογή για επένδυση σε ακίνητη περιουσία είναι η χρήση εμπορικών τίτλων με υποθήκη. Είναι ένα είδος ομολόγου που κατασκευάζεται με βάση ένα χαρτοφυλάκιο εμπορικών στεγαστικών δανείων που χρησιμεύουν ως η υποκείμενη βάση του ενεργητικού του. Το ποσοστό απόδοσης υπολογίζεται από τις πληρωμές κεφαλαίου και τόκων των δανειοληπτών.
